Mag. Sieglinde Mayr
STEUERBERATUNG

Steuernews für Klienten

Artikel der Ausgabe Juli 2019

Wann liegt bei Vermietung einer Immobilie an einen Gesellschafter eine verdeckte Gewinnausschüttung vor?

Wann liegt bei Vermietung einer Immobilie an einen Gesellschafter eine verdeckte Gewinnausschüttung vor?

Das Bundesministerium für Finanzen hat nun auf Basis einiger Urteile des Verwaltungsgerichtshofes seine Rechtsansicht zu dieser Thematik in einer eigenen Information veröffentlicht.

Muss man in Österreich auch ohne Wohnsitz Steuern zahlen?

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Hat man in Österreich einen Wohnsitz oder einen gewöhnlichen Aufenthalt, so ist man unbeschränkt steuerpflichtig.

Wie sind Geschäftsessen steuerlich abzugsfähig?

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Bei der Abzugsfähigkeit von Bewirtungskosten gilt es, Ertragsteuerrecht und Umsatzsteuerrecht auseinanderzuhalten.

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Bitte kontrollieren Sie Überweisungen, Überweisungsvorlagen und Daueraufträge vor Ihrer nächsten Überweisung an das Finanzamt und verwenden Sie den aktuell gültigen IBAN.

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Im Sozialversicherungsrecht gibt es keine Unterscheidung zwischen einer Entsendung und einer Dienstreise.

Wie sind Bezüge von Gesellschaftern-Geschäftsführern steuer- und sozialversicherungsrechtlich einzuordnen?

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Bei einer Beteiligung von mehr als 25 % handelt es sich steuerlich um eine „wesentliche Beteiligung“.

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Planen Sie jene Aufgaben, von denen Sie bereits wissen, dass diese während Ihres Urlaubes zur Erledigung anstehen.

Wann liegt bei Vermietung einer Immobilie an einen Gesellschafter eine verdeckte Gewinnausschüttung vor?

Zeitung

Schafft eine Kapitalgesellschaft eine Immobilie an (oder errichtet diese) und vermietet diese an ihren Gesellschafter, so prüft die Finanz regelmäßig, ob diese Vorgänge auch einem Fremdvergleich standhalten. Ist dies nicht gegeben, so kann unter anderem eine steuerpflichtige verdeckte Gewinnausschüttung beim Gesellschafter festgestellt werden.

Das Bundesministerium für Finanzen hat nun auf Basis einiger Urteile des Verwaltungsgerichtshofes seine Rechtsansicht zu dieser Thematik in einer eigenen Information veröffentlicht. Im Folgenden finden Sie einige wesentliche Aussagen dieser BMF-Info zur Vorgangsweise der Finanz bei der Prüfung, ob eine verdeckte Gewinnausschüttung vorliegt.

Voraussetzung für eine verdeckte Ausschüttung ist, dass die Vereinbarung über die Nutzungsüberlassung einem Fremdvergleich nicht standhält. Der Fremdvergleich richtet sich nun danach, ob es für ein Mietobjekt in der gegebenen Bauart, Größe und Ausstattung einen funktionierenden Mietenmarkt gibt. Es stellt sich die Frage, ob ein wirtschaftlich agierender, (nur) am Mietertrag interessierter Investor, Objekte vergleichbarer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichten und am Markt gewinnbringend vermieten würde. Den Nachweis für das Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarktes hat der Steuerpflichtige zu erbringen.

Liegt ein funktionierender Mietenmarkt vor und wird die Marktmiete vom Gesellschafter bezahlt, dann liegt keine verdeckte Ausschüttung vor. Wird vom Gesellschafter weniger Miete bezahlt, so wird eine verdeckte Ausschüttung bis zur Marktmiete festgestellt.

Liegt kein funktionierender Mietenmarkt vor, so erfolgt eine Prüfung anhand abstrakter Renditeberechnungen.

Dabei wird eine Renditemiete in Höhe von in der Regel 3 - 5 % der Anschaffungs- bzw. Herstellkosten berechnet. Entspricht nun die bezahlte Miete der Renditemiete, so liegt keine verdeckte Ausschüttung vor. Wird weniger bezahlt, so wird wiederum eine verdeckte Ausschüttung bis zur Renditemiete festgestellt.

Die BMF-Info führt weiters detailliert aus, wann ein funktionierender Mietenmarkt vorliegt und verlangt unter anderem den Nachweis, dass sich der Steuerpflichtige wie ein ökonomisch agierender Investor verhält.

Zudem wird auch auf die umsatzsteuerliche Beurteilung und die Anwendung auf Privatstiftungen eingegangen.

Eine individuelle Beratung bei diesem komplexen Thema ist jedenfalls erforderlich.

Stand: 25. Juni 2019

Bild: stadtratte - stock.adobe.com

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